20. abril 2007 | cuotas comunidad
Respondiendo a Gema: En primer lugar quiero darle las gracias por su ayuda. Mi consulta es la siguiente:
Tengo una parcela por la que pago una comunidad, me han enviado la relación de coeficientes que corresponde a cada parcelista y he comprobado que el coeficiente que me asignan es del 4´34 mientras que en mi escritura de la parcela pone que me corresponde el 2´86. Debido a este error llevo años pagando una comunidad muy superior a la que me corresponde ¿Estoy en lo cierto?¿como debo actuar para subsanar el error?¿puedo reclamar que me devuelvan todo lo que he pagado de mas durante varios años?
Un saludo—-
Para salir de dudas respecto a su coeficiente, y conocer el coeficiente de participación de todas las parcelas, lo primero que debe hacer es ir al Registro de la Propiedad de su localidad, con los datos de su Escritura de Propiedad y pedir una NOTA SIMPLE de la DIVISIÓN HORIZONTAL de la Comunidad a la que pertenece su parcela.
En esa división horizontal deberá venir la relación de todas las parcelas que forman su Comunidad y el coeficiente de participación que le corresponde a cada una, cuya suma de todos debe ser igual a 100.
A continuación debe conocer el importe global de gastos del ejercicio anterior o al menos el total del presupuesto anual que ha servido de base para calcular su cuota o recibo mensual de Comunidad.
Si resultase que en la División Horizontal se excluye a algunas parcelas del pago de determinados servicios comunes, habría que hacer grupos de gastos y hacer los correspondientes cálculos.
Suponiendo que todas las parcelas participan en todos los gastos, que el presupuesto anual sea 60.000 Euros y su coeficiente de participación es el 2,86.%, su recibo mensual debería ser igual a 60.000 / 12 * 0,0286 = 143 Euros.
¿Estoy en lo cierto? – Depende de lo que determine la División Horizontal de su Comunidad. – ¿Cómo debo actuar para subsanar el error? – Para que se trate de un error, primero habrá que ver cuanto tiempo lleva esto siendo así, ya que es muy posible que al estar Vd. pagando esta cuota que ha sido aprobada en Junta de Propietarios aplicando un determinado criterio de reparto, no está claro judicialmente hablando, que sea tan fácil como decir. “Oiga, yo quiero pagar lo que me corresponde”, ya que para que Vd. pague menos, otros tienen que pagar más; el cambio debe ser aprobado en Junta de Propietarios y hay veces que los tribunales consideran como un reconocimiento tácito, pagar los recibos bajo un determinado criterio, distinto del que corresponde, durante mucho tiempo. – ¿Puedo reclamar que me devuelvan lo que he pagado de más durante varios años? – Entendemos que no y ya sería exitoso que sin tener que acudir a la vía judicial, se pudiera corregir lo que ha estado mal calculado y aplicarlo bien a partir de este momento.
Esta es nuestra postura. No obstante se podría alegar la Teoría del Enriquecimiento Injusto para solicitar la devolución de lo pagado indebidamente.
5. abril 2007 | roturas mantenimiento
Respondiendo a Sergio: Vivo en una planta baja y desde hace un tiempo tenemos una mancha bastante grande de humedad en una de las paredes. Detrás de dicha pared pasa la bajante de los baños de la puerta contigua. El seguro de la comunidad ha mandado a un albañil para picar mi pared para ver si la fuga es accesible desde mi piso pero después investigar un poco (echar agua desde los distintos pisos de la puerta contigua) hemos visto que la fuga debe estar por encima del piso segundo.
Hemos contactado con el vecino del segundo para acceder a su casa para picar desde su baño ya que los desagües del piso tercero quedan en el falso techo del piso segundo. El vecino se niega a estar en casa para cuando venga el albañil, a no ser que sea en horas fuera de trabajo. El albañil de la comunidad dice que sólo trabaja de 9 a 6 y descansa todo el fin de semana.
Entre unos y otros la mancha de humedad lleva desde Marzo y sigue sin ser arreglada. ¿Tiene el vecino del segundo la obligación de tener que dejar de trabajar (o pedir un día de fiesta) para acudir cuando el albañil esté disponible? ¿O debería de ser el albañil el que fuera flexible para amoldarse a los horarios de trabajo del vecino del segundo?
Muchas gracias por su ayuda y un saludo,—-
Según el art. 9.1 apartados c) de la LPH, determina que nadie se puede oponer para que entren en su vivienda para la reparación de tuberías, bajantes, etc. y demás elementos comunes, que pasen por la vivienda de uno. No obstante nada dice respecto al horario en que se deben acometer dichas reparaciones.
Por tanto como Administrador de Fincas, entiendo que es el profesional quien se tiene que acomodar al horario del propietario y si no puede repararlo en el horario apropiado, habrá que buscar otra persona.
Seguramente nada dirá en la Póliza de Seguros respecto a que deberán repararse las averías en un horario determinado. Por tanto si se niega a ello la Cía. de Seguros, le sugiero que rellene una hoja de reclamaciones planteando su queja y solicitando que se le repare en el horario de su conveniencia.
A veces estos conflictos se generan por el temor del propietario de la vivienda donde tienen que hacer el agujero para la reparación, a que luego no quede todo correcto. Le sugiero que se interese para que la Cía. de Seguros deje la pared y el techo, igual que estaban en la vivienda del piso afectado.
2. abril 2007 | cuotas comunidad
Respondiendo a Jordi: En el año 2001 compré un apartamento con una cuota del 4.50% en un edificio de 14 viviendas, con 4 duplex con un 13%, 11%,..etc.. y pisos de 9% 10%..etc de cuota.
En la primera reunión de la comunidad se acordó los pagos por partes iguales pero yo fuí el único que no estuve de acuerdo, y así quedó recogido en acta.(en dos reuniones posteriores, más propietarios constan que no estaban de acuerdo) Entonces envié una noticación al presidente de la comunidad mdte. forma de recibo escrito por correos, inpugnando el acuerdo, pero como a última hora me encontré solo y por pura ignorancia, me olvidé del tema y resignadamente continué pagando las cuotas.
...y ahora en este año 2006 resulta que un propietario falleció y la nueva propietaria-heredera no está de acuerdo con la formula de partes iguales.
Y aviso de que solo ingresaría en C/C.del banco la parte de la cuota que le asigna su escritura.
.....también coincide que en una reunión de junta extraordinaria(febrero 2006) se hizo una votación para cambiar de partes iguales a cuotas y ganó la parte de cuotas por mayoría( 7 a 5). y ahora la parte ganadora quiere solo pagar por coeficientes…y yo ya me veo en el juzgado perdiendo el litigio por haber pagado durante cuatro años como tontos.
La verdad no se como actuar…—-
En primer lugar, existe jurisprudencia que entiende que si uno ha estado pagando durante varios años los recibos por partes iguales, supone un consentimiento TÁCITO de dicha situación, aunque haya manifiestado verbalmente su oposición en diferentes Juntas de Propietarios, más todavía si no ha constado en acta dicha oposición. No obstante para que no tenga que meterse en juicio, al menos directamente, podría seguir lo siguientes pasos:
1º.- Hablar con el Administrador y/o Presidente de la Comunidad y hacerles entrega de un escrito, el cual deben firmar ellos que reciben, si no, enviar el mismo por burofax o conducto notarial, donde manifesten su petición de pagar los recibos por ingreso en la cuenta bancaria de la Comunidad, además de solicitarle el presupuesto anual donde se determinan los gastos previsto para el ejercicio actual.
Si no existe presupuesto anual aprobado, debe tratar de conocer el importe total de ingresos anuales de su comunidad, lo que sería sumando los ingresos mensuales de todos los propietarios.
2º.- Acudir al registro de la Propiedad y con los datos de su escritura de propiedad, pedir la DIVISIÓN HORIZONTAL de su Comunidad.
3º.- Ahora, conociendo el importe de gastos anuales previstos, o al menos la suma total de ingresos y los coeficientes de su Comunidad, cuya suma debe ser igual a 100.% puede calcular cual sería el importe que aplicando los coeficientes de participación le correspondería a su vivienda, el cual sería el que mensualmente ingresaría en la cuenta bancaria de su Comunidad.
Evidentemente habrá una diferencia entre lo que ingresa y lo que la Comunidad pretende cobrarle. Transcurrido un tiempo, máximo 5 años, la Comunidad puede que le reclame judicialmente la diferencia, en ese momento si deberá contratar un abogado para que defienda su postura y deberá aportarle los documentos en los que basa su pretensión.
Si hay diferentes GRUPOS DE GASTOS, es posible que se pueda complicar el cálculo de la cuota conforme al coeficiente de participación. Yo le sugiero el uso de una hoja de cálculo para realizar los mismos.
16. junio 2006 | administrador
No es mucho tiempo pero hoy estamos de celebración, con unos días de retraso. El 4 de junio de 2005 publiqué mi primer post sobre el uso de las piscinas, muy apropiado para el verano que estaba en ciernes. Hasta hoy hemos publicado veintidós respuestas sobre diferentes cuestiones que afectan a las Comunidades de Propietarios.
Desde aquí queremos agradecer a todos aquellos que habeis confiado en nosotros para responder vuestras dudas sobre Comunidades de Propietarios.
A quienes todavía no hayamos respondido, paciencia que si la pregunta aporta nuevos aspecto sobre el tema en cuestión, será contestada. En otros casos, simplemente utilizando el buscador de la página o las áreas temáticas, podrán encontrar la respuesta a sus dudas.
Como Administrador de Fincas Colegiado quiero decir que nuestro trabajo es muy ingrato, puesto que no se ve y si no fuera porque llevo ejerciendo la profesión durante más de media vida, bien me gustaría probar otras salidas a la Licenciatura de Derecho.
Según una encuesta realizada mi amigo Pepe Gutiérrez a sus propietarios, estas son las cualidades y el orden de importancia que valoran nuestros clientes:
1º.- Resolución de problemas. 2º.- Rapidez. 3º.- Profesionalidad. 4º.- Eficacia. 5º.- Información. 6º.- Atención al cliente. 7º.- Innovación.
Pero bueno, seamos optimistas y tengamos el propósito de ser más tolerantes en nuestros edificios, entendiendo que la Ley está para algo y no apliquemos la política de los hechos consumados. Yo hago esto porque quiero y luego que me lo quiten (poner aire acondicionado en fachada cuando no está autorizado, cambiar la ventana, hacer ruido, etc.)
Debemos pensar que las zonas comunes son parte de nuestra vivienda, que hay que mantener y ello supone un gasto inexcusable.
Aprendamos a vivir en comunidad, no haciendo algo que no nos gustaría si los demás hicieran con nosotros y respetemos las normas.
Gracias a todos los lectores con una mención especial para V sin cuya ayuda no hubiera podido montar este consultorio y espero poder tener más tiempo para responder a más dudas este nuevo año.
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