viernes abril 20, 2007 | cuotas comunidad
Respondiendo a Gema: En primer lugar quiero darle las gracias por su ayuda. Mi consulta es la siguiente:
Tengo una parcela por la que pago una comunidad, me han enviado la relación de coeficientes que corresponde a cada parcelista y he comprobado que el coeficiente que me asignan es del 4´34 mientras que en mi escritura de la parcela pone que me corresponde el 2´86. Debido a este error llevo años pagando una comunidad muy superior a la que me corresponde ¿Estoy en lo cierto?¿como debo actuar para subsanar el error?¿puedo reclamar que me devuelvan todo lo que he pagado de mas durante varios años?
Un saludo—-
Para salir de dudas respecto a su coeficiente, y conocer el coeficiente de participación de todas las parcelas, lo primero que debe hacer es ir al Registro de la Propiedad de su localidad, con los datos de su Escritura de Propiedad y pedir una NOTA SIMPLE de la DIVISIÓN HORIZONTAL de la Comunidad a la que pertenece su parcela.
En esa división horizontal deberá venir la relación de todas las parcelas que forman su Comunidad y el coeficiente de participación que le corresponde a cada una, cuya suma de todos debe ser igual a 100.
A continuación debe conocer el importe global de gastos del ejercicio anterior o al menos el total del presupuesto anual que ha servido de base para calcular su cuota o recibo mensual de Comunidad.
Si resultase que en la División Horizontal se excluye a algunas parcelas del pago de determinados servicios comunes, habría que hacer grupos de gastos y hacer los correspondientes cálculos.
Suponiendo que todas las parcelas participan en todos los gastos, que el presupuesto anual sea 60.000 Euros y su coeficiente de participación es el 2,86.%, su recibo mensual debería ser igual a 60.000 / 12 * 0,0286 = 143 Euros.
¿Estoy en lo cierto? – Depende de lo que determine la División Horizontal de su Comunidad. – ¿Cómo debo actuar para subsanar el error? – Para que se trate de un error, primero habrá que ver cuanto tiempo lleva esto siendo así, ya que es muy posible que al estar Vd. pagando esta cuota que ha sido aprobada en Junta de Propietarios aplicando un determinado criterio de reparto, no está claro judicialmente hablando, que sea tan fácil como decir. “Oiga, yo quiero pagar lo que me corresponde”, ya que para que Vd. pague menos, otros tienen que pagar más; el cambio debe ser aprobado en Junta de Propietarios y hay veces que los tribunales consideran como un reconocimiento tácito, pagar los recibos bajo un determinado criterio, distinto del que corresponde, durante mucho tiempo. – ¿Puedo reclamar que me devuelvan lo que he pagado de más durante varios años? – Entendemos que no y ya sería exitoso que sin tener que acudir a la vía judicial, se pudiera corregir lo que ha estado mal calculado y aplicarlo bien a partir de este momento.
Esta es nuestra postura. No obstante se podría alegar la Teoría del Enriquecimiento Injusto para solicitar la devolución de lo pagado indebidamente.
lunes abril 2, 2007 | cuotas comunidad
Respondiendo a Jordi: En el año 2001 compré un apartamento con una cuota del 4.50% en un edificio de 14 viviendas, con 4 duplex con un 13%, 11%,..etc.. y pisos de 9% 10%..etc de cuota.
En la primera reunión de la comunidad se acordó los pagos por partes iguales pero yo fuí el único que no estuve de acuerdo, y así quedó recogido en acta.(en dos reuniones posteriores, más propietarios constan que no estaban de acuerdo) Entonces envié una noticación al presidente de la comunidad mdte. forma de recibo escrito por correos, inpugnando el acuerdo, pero como a última hora me encontré solo y por pura ignorancia, me olvidé del tema y resignadamente continué pagando las cuotas.
...y ahora en este año 2006 resulta que un propietario falleció y la nueva propietaria-heredera no está de acuerdo con la formula de partes iguales.
Y aviso de que solo ingresaría en C/C.del banco la parte de la cuota que le asigna su escritura.
.....también coincide que en una reunión de junta extraordinaria(febrero 2006) se hizo una votación para cambiar de partes iguales a cuotas y ganó la parte de cuotas por mayoría( 7 a 5). y ahora la parte ganadora quiere solo pagar por coeficientes…y yo ya me veo en el juzgado perdiendo el litigio por haber pagado durante cuatro años como tontos.
La verdad no se como actuar…—-
En primer lugar, existe jurisprudencia que entiende que si uno ha estado pagando durante varios años los recibos por partes iguales, supone un consentimiento TÁCITO de dicha situación, aunque haya manifiestado verbalmente su oposición en diferentes Juntas de Propietarios, más todavía si no ha constado en acta dicha oposición. No obstante para que no tenga que meterse en juicio, al menos directamente, podría seguir lo siguientes pasos:
1º.- Hablar con el Administrador y/o Presidente de la Comunidad y hacerles entrega de un escrito, el cual deben firmar ellos que reciben, si no, enviar el mismo por burofax o conducto notarial, donde manifesten su petición de pagar los recibos por ingreso en la cuenta bancaria de la Comunidad, además de solicitarle el presupuesto anual donde se determinan los gastos previsto para el ejercicio actual.
Si no existe presupuesto anual aprobado, debe tratar de conocer el importe total de ingresos anuales de su comunidad, lo que sería sumando los ingresos mensuales de todos los propietarios.
2º.- Acudir al registro de la Propiedad y con los datos de su escritura de propiedad, pedir la DIVISIÓN HORIZONTAL de su Comunidad.
3º.- Ahora, conociendo el importe de gastos anuales previstos, o al menos la suma total de ingresos y los coeficientes de su Comunidad, cuya suma debe ser igual a 100.% puede calcular cual sería el importe que aplicando los coeficientes de participación le correspondería a su vivienda, el cual sería el que mensualmente ingresaría en la cuenta bancaria de su Comunidad.
Evidentemente habrá una diferencia entre lo que ingresa y lo que la Comunidad pretende cobrarle. Transcurrido un tiempo, máximo 5 años, la Comunidad puede que le reclame judicialmente la diferencia, en ese momento si deberá contratar un abogado para que defienda su postura y deberá aportarle los documentos en los que basa su pretensión.
Si hay diferentes GRUPOS DE GASTOS, es posible que se pueda complicar el cálculo de la cuota conforme al coeficiente de participación. Yo le sugiero el uso de una hoja de cálculo para realizar los mismos.
miércoles marzo 15, 2006 | cuotas comunidad
Respondiendo a Jesús : En mi comunidad hasta la fecha veniamos pagando los gastos de la de la piscina según coecifiente, hoy en la junta han acordado pagar los gastos linealmente, es decir, total de gastos piscina dividido entre vecinos por lo que a mi me aumenta mi cuota y para otros se la disminuye ¿es legal este cambio?—-
Puede ser legal, ya que la ley permite cambiar el sistema de reparto, PERO para cambiar éste, que es lo que pretenden hacer, es necesaria una votación y aprobación por UNANIMIDAD, ya que supone una modificación del título constitutivo, donde se fija el sistema de reparto de gastos, obligatorio de acuerdo con el art. 9.1 apartado e de la LPH para todos los propietarios de “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”
Si es aprobado este cambio, en contra de su voluntad o la de algunos propietarios, debe acudir a la reunión y manifestar EXPRESAMENTE su voto en contra, indicando que el acuerdo es nulo por ser contra-legem y que no va a pagar ningún recibo, además de proceder JUDICIALMENTE para impugnar el acta que recoga ese acuerdo.
No debe pagar ningún recibo cuyo importe suponga el reparto por partes iguales, puesto que pudiera entenderse una aceptación TÁCITA de dicho sistema de reparto. En todo caso debería consignar un importe suficiente en el juzgado para poder impugnar el acta.
miércoles marzo 15, 2006 | cuotas comunidad
Respondiendo a Javier : En mis escrituras dice que a cada plaza garaje le corresponden 4/286 avas partes en la cuota de participación; a cada trastero 1/286 avas partes en la cuota de participación. Hay 63 plazas de garaje y 34 trasteros ¿cómo se ha hecho ese reparto para llegar a esta cifra?—-
Por lo que se deduce de los datos que nos da, le podemos decir que la participación de cada plaza de aparcamiento en el total de gastos del garaje sería del 1,3986.% y cada trastero de 0,3497.%.
De manera que si tenemos 63 plazas de garaje por 1,3986.% de cada plaza de garaje, suman 88,1118.% + 34 trasteros por 0,3497.% de cada trastero suman 11,8898.% la suma de 88,1118.% + 11,8898.% = 100.%
El porcentaje de cada plaza de aparcamiento sale de dividir 100 entre 286 partes y multiplicar el resultado por 4 = 1,3986.%
El porcentaje de cada plaza de aparcamiento sale de dividir 100 entre 286 y multiplicar el resultado por 1 = 0,3497.%
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