viernes febrero 24, 2006 | aire acondicionado ley
Respondiendo a Anna: Vivimos desde hace un año en una comunidad nueva, no tenemos estatutos y venimos reclamando una solucion para instalar el aire acondicionado desde hace 10 meses, la junta de gobierno no hace nada, no dan solucion y sólo dejan pasar el tiempo. Mi mujer padece una enfermedad que se agudiza con el calor y hemos decidido instalar el aire acondicionado por nuestra cuenta, me gustaría saber si al no tener estatutos me podrian obligar a retirarlo. Un saludo y gracias. —-
Seguimos con los aparatos de Aire Acondicionado, tan necesarios sobre todo en el sur de España y que por falta de previsión en el diseño de los nuevos edificios, causan tantos conflictos.
Como ya hemos comentado en anteriores respuestas, para determinar la ubicación de estos aparatos tenemos que acudir a lo dispuesto en los estatutos y división horizontal, si es que se establece alguna regla para su instalación.
Si no se dice nada al respecto en la División Horisontal y/o Estatutos, la Ley determina que para modificar un elemento común, como sería la colocación de estas máquinas en fachada o azotea del edificio, hace falta unanimidad, Art. 17.1 LPH “La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.”
También hay mucha jurisprudencia menor, de las Audiencias Provinciales, sobre la generación de molestias por ruidos y vibraciones de estos aparatos, que por supuesto hay que probar, pero son motivo claro de su corrección o retirada.
No obstante en los casos en que no está previsto un lugar para su instalación, lo correcto sería que la Comunidad aprobara una ubicación igual para todas las viviendas, ya que al tratarse de un servicio de primera necesidad, si no por unanimidad, podría aprobarse al menos por mayoría cualificada de 3/5 de los asistentes. No obstante este acuerdo, podría ser impugnable en el plazo de 1 año por quien estuviera en contra, pero necesidad obliga.
Lo importante es ponerse todos de acuerdo, o al menos la mayoría. En su caso ante la inoperancia de los órganos de la Comunidad, para establecer un lugar igual para todos, le aconsejamos que requiera, de forma fehaciente, se trate este asunto con urgencia en una próxima Junta de Propietarios, indicando su necesidad sobre dicho servicio, pero dicha circunstancia personal no justificaría ponerlo en cualquier sitio y por tanto si le podrían obligar a retirarlo.
También podría según art. 16.1 LPH, redactar un documento que, firmado por vecinos que supongan el 25.% de coeficientes de participación, solicite la celebración de una Junta Extraordinaria para tratar este asunto.
miércoles febrero 22, 2006 | comunidad ley
Respondiendo a Dolores Rodríguez: que necesita saber para constituir una comunidad de propietarios, ¿Cuantos vecinos tenemos que estar de acuerdo ?, ya que son casas individuales y todos no estamos conformes con dicha comunidad —-
En primer lugar habrá que ver si existe una división horizontal que determine la existencia de unos elementos comunes y otras reglas de funcionamiento. Pudiera ser que no existiera tal división horizontal debido a que dichas viviendas en su construcción no tuvieran previsto que funcionaran como Comunidad. No obstante a pesar de esto también sería posible la constitción de una Entidad para la gestión de intereses comunes.
Para saber si existe División Horizontal puede verlo en sus escrituras de propiedad, de manera que a su vivienda le asigne un porcentaje de participación en los elementos comunes. Este porcentaje sumado con el de todas las viviendas tiene que sumar 100. Podría incluso haber 2 o más porcentajes, pero con que haya uno es suficiente para presuponer que existe una Comunidad.
A la primera Junta de Propietarios se le llama, junta de Constitución, no obstante si existe la División Horizontal NO HAY MANERA DE ELUDIR LAS OBLIGACIONES DE CONTRIBUIR AL SOSTENIMIENTO DE LOS ELEMENTOS COMUNES.
Queremos decir que con que haya un propietario que compre un libro de actas en blanco, normalmente hoy día con anillas, de hojas intercambiables. Vaya al Registro de la Propiedad y lo registre, y este propietario solo o junto con otros más promueva la celebración de una Junta, para nombramiento de cargos y aprobación del presupuesto de gastos que como consecuencia determina la emisión de CUOTAS DE COMUNIDAD en proporción al coeficiente de cada vivienda, GENERA OBLIGACIONES DE PAGO PARA TODOS LOS PROPIETARIOS.
sábado julio 9, 2005 | comunidad ley
Respondiendo a Rubén: Puede un administrador de fincas negarse a hacerme un justificante de que estoy al corriente de pago de las cuotas de comunidad por el hecho de que el presidente no quiera ya que le he denunciado por obras ilegales en su casa? Somos una comunidad de 5 vecinos y el presidente es muy amigo del administrador.
Que puedo hacer ya que quiero vender mi casa? —-
El art. 9 LPH determina las obligaciones de cada propietario. En su apartado e) dice que “En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.”
Las funciones de secretario normalmente están en manos del Administrador de Fincas que gestiona su Comunidad. Es por ello que no se puede negar a emitirlo. Otra cosa es que el Presidente se niege a firmarlo, en la práctica se está admitiendo en muchas notarías el certificado de deudas con la sola firma del Administrador de Fincas de la Comunidad.
Si se negara el Administrador de Fincas a dar este certificado, podrá pedir el Libro de Hojas de Reclamaciones que debe tener, para hacer constar su queja y reiterar su petición. Tiene un plazo de 10 días para contestarle.
Sepa que le puede cobrar tarifa según el Baremo de Honorarios Orientativo establecido para la emisión de Certificados de Deudas, por el Colegio de Administradores de Fincas de su provincia.
Su Administrador de Fincas debe tener en cuenta, que lo es de la Comunidad y no del Presidente.
sábado julio 9, 2005 | comunidad ley
Respondiendo a Salomé: He comprado un chalet adosado hace 1 año,somos la 1ªfase de 3. Hasta la fecha no se ha creado la comunidad de vecinos (según el promotor el nos lo comunicaría), por lo que cada uno hace lo que quiere en su vivienda (cambio de fachada, apropiación de zona común,...)
El promotor al principio dijo que lo arreglaria y ahora dice que debe ser la comunidad de vecinos (Qué comunidad si no se ha creado?)Entiendo que se lava las manos. Qué debemos hacer? Ya han entregado la 2ª fase y somos demasiados para no tener una comunidad.
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Desde luego lo mejor cuando se entrega un conjunto de viviendas, es proceder a la constitución de la Comunidad puesto que de lo contrario se presta a que cada vecino vaya haciendo las modificaciones que desee, afectando a la necesaria uniformidad del conjunto.
Normalmente es el Promotor quien realiza la convocatoria a una primera reunión para la puesta en marcha de la Comunidad. En ella suele presentar algún profesional Administrador de Fincas Colegiado para la gestión de la misma.
No obstante de acuerdo con el art. 16.1 LPH “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.”
Por tanto el primer paso sería ir al Registro de la Propiedad donde esté inscrita su vivienda y pedir una Nota Simple completa de la División Horizontal de la Comunidad a la que pertenece la misma.
A continuación deberá confeccionar un escrito donde figure un Orden del Día con los asuntos de interés a tratar en esa Junta de Propietarios. Tendrá que ver cuantas viviendas conforman el 100.% de su Comunidad y recoger la firma de propietarios de viviendas que representen al menos el 25% de las cuotas de participación o la cuarta parte de los propietarios.
Con la Convocatoria a esta primera Junta de Propietarios firmada por un grupo de vecinos, la publican en las zonas comunes de la Comunidad y con esto sería suficiente para realizar una primera Junta de Propietarios, donde se busque una solución a los problemas originados junto con otros asuntos.
Es recomendable la confección de un REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERIOR sobre el uso de las zonas comunes de acuerdo con el art. 6 de la LPH “Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.”
De todas formas le recomiendo que ponga la gestión de su comunidad en manos de algún Administrador de Fincas Colegiado.
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