jueves junio 15, 2006 | constructoras quejas
Respondiendo a Óscar: Hemos comprado una vivienda en la cual nos hemos encontrado con 2 ventanas de una finca colindante, las cuales son ilegales pero como llevan construidas más de 25 años han adquirido servidumbre de vistas. La constructora a nosotros nos indico que eran ilegales pero ahora nos hemos encontrado con el problema ya siendo propietarios ya que no le podemos levantar un muro de separacion a menos de 3 metros, y no le podemos quitar la luz.
Creo que la mejor solucion es que llegue a un acuerdo con este vecino para intentar que el no pierda la luz y yo tenga intimidad, ya que ni la constructora ni el ayuntamiento lo han hecho.
Pero mi pregunta es: ¿puedo solicitar a la constructora el pago de la obra que debo de hacer ahora para solucionar la servidumbre, ya que ellos en mis escrituras no han incluido nada de que existiera tal servidumbre?
En el unico sitio que la constructora indico que existian servidumbres de vistas fue en el contrato de compra-venta, ¿pero que es lo que prima sobre todo, las escrituras ante notario o el contrato de compra venta?—-
1º.-¿puedo solicitar a la constructora el pago de la obra que debo de hacer ahora para solucionar la servidumbre, ya que ellos en mis escrituras no han incluido nada de que existiera tal servidumbre?
Entedemos que aunque en las escrituras no se indique nada acerca de la servidumbre, la promotora ha salvado su responsabilidad al indicarlo en el documento privado de compraventa y sería fácilmente expuesto en juicio para eximir su responsabilidad. Según se desprende de su exposición, no hay vicio oculto, sino que luego al redactar la escritura de compraventa, para evitarse problemas de inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, han estimado no introducir ese detalle, no obstante como decimos, al haberlo indicado anteriormente es suficiente para eximir su responsabilidad. Vds. compraron con conocimiento de la existencia de esa servidumbre.
2º.-¿pero que es lo que prima sobre todo, las escrituras ante notario o el contrato de compra venta?
El contrato de compraventa tiene validez sólo entre las partes que lo firman, no frente a terceros.
La escritura pública ante notario junto con la inscripción en el Registro de la Propiedad, se puede oponer entre las partes y sobre todo frente a terceros.
martes agosto 2, 2005 | quejas comunidad
Respondiendo a Marc: Tenemos un administrador que también es vecino/propietario. esto trae muchos problemas – como vecino suele estar en contra de las decisiones de la Junta pero como administrador no cumple con las decisiones de la Junta. Hace caso omiso de estas decisiones, las interpreta como el quiere y las aplica como el quiere. No refleja en las actas de la Junta las decisiones tomadas porque no le interesa particularmente.
Queremos saber que podemos hacer para poder echarle y contratar a otro administrador.
¿Podemos convocar una junta extraordinaria sin el? ¿Bajo que condiciones los vecinos podemos prescindir de sus servicios? Para decidir el cambio de Administrador, debemos promover una Junta de Propietarios donde se incluya, este asunto, en su Orden del Día.—-
De acuerdo con el art. 16.2 LPH, los puntos del Orden del Día los dicta el Presidente de la Comunidad.
No obstante según el art. 16.1 LPH “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Respecto al plazo para ejecutar el cese, al ser el cargo de Administrador un órgano de gobierno, según el art. 13.1 LPH, debemos tener en cuenta que según el art. 13.7 LPH “Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.”
Es por ello que si se le cesa antes de cumplir el año, tendría derecho a pedir indemnización por daños y perjuicios.
En el caso de esta consulta, el Administrador también es propietario. Debe convocársele a la Junta donde se trate su remoción.
sábado julio 9, 2005 | aire acondicionado quejas
Respondiendo a Vanesa Rodríguez Fuertes: Mi problema viene generado por el aire acondicionado de los vecinos. Nuestros balcones, están separados por un muro, pero éste no llega hasta el techo, dejando un hueco. Mis vecinos, se han puesto un aire acondicionado en la pared opuesta, y encarado hacia mi balcón.
El problema es que cuando lo encienden, todo el aire caliente insoportable que genera, se cuela por el hueco y pasa directamente a mi casa, no pudiendo tener abierto el balcón ni ventanas. Ahora en verano, tenemos en mi casa como costumbre salir a merendar y cenar al balcón, tomar el fresco, y dejar los ventanales un poco abiertos por la noche para que entre la corriente y la casa esté fresca. Pero ahora ya no podemos hacerlo.
Nos quejamos el año pasado y nos dijeron que ya verían lo que hacían. Ha llegado de nuevo el verano y siguen poniéndolo. Nos hemos quejado ya 10 ó 12 veces de que pongan solución y no lo hacen. Les pedimos que hasta que no lo solucionen no pongan el aire porque sino nosotros no podemos vivir y ellos siguen poniéndolo.
Qué podemos hacer? Lo último que nos han dicho es que este próximo lunes, van a poner una madera o algo así para tapar el hueco y así evitar lo del aire, pero con lo dejados que son, dudo mucho que lo hagan. Hemos tomado la determinación de que si el lunes no han puesto nada, acudiremos a la Policía a poner una denuncia. No queremos llegar a esos extremos, pero es que en mi casa la situación es inaguantable, ya no solo por el calor, sino por el malestar y mal ambiente que genera este hecho.
Estamos alterados. Por favor, me gustaría que me dijeran qué podemos hacer. Si existe alguna ley que obligue a poner el aire acondicionado en otra parte, o encarado a la calle o algo.
De verdad que estamos muy desesperados.
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La instalación de aparatos de Aire Acondicionado provoca muchos conflictos. En este caso provienen de los ruidos que provoca la máquina exterior colocada en la terraza al vecino colindante.
En primer lugar este es un problema entre vecinos. Tendría que poner una denuncia al vecino en su Ayuntamiento, en el área de medio ambiente.
Para la aplicación del art. 7.2 LPH “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.” deberá probar que dicho aparato produce un ruido en su vivienda superior al permitido en las Ordenanzas Municipales de su domicilio.
Según la jurisprudencia, se define como molestas aquellas actividades que inciden seriamente por su signo excesivo, en el natural sosiego de la vecindad (Sentencias de las Audiencias Provinciales de Salamanca, 16 de octubre de 1997 y Alicante, 19 de mayo de 1999).
Las Comunidades Autónomas han dictado, en los últimos tiempos, normas reguladoras de control de ruido máximo tolerable, infórmese en el Colegio de Administradores de Fincas de su provincia si existe normativa al respecto.
En 1996, la Organización Mundial de la Salud estableció unos valores de orientación en cuanto al nivel de ruido: (Estudio realizado por Arantxa CASTAÑO TABARA “Contaminación acústica: vivir con el ruido” Revista Administración de Fincas del Colegio de Madrid, núm. 69 – Pág. 26) 50 dBs, en el interior y 55 en el exterior. 60 dBs es el nivel de ruido aceptado como tolerable para la adecuada habitabilidad.
jueves junio 30, 2005 | quejas ley
Respondiendo a Yolanda Fumanal: En mi comunidad de vecinos, un vecino ha puesto en alquiler las habitaciones de su vivienda sin consultar con la comunidad. Ningún vecino está de acuerdo. Qué podemos hacer para evitar esta situación?—-
El alquiler de una vivienda por habitaciones como actividad, no está incluida dentro de las prohibiciones establecidas en el párrafo 2º del art. 7 de la LPH.
“Al propietario y al ocupante del piso o local de negocio no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas e ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes ….”
La jurisprudencia interpreta este artículo de forma RESTRICTIVA siendo fundamental probar la molestia, insalubridad, etc. de la actividad denunciada.
Modificar o crear los estatutos para incluir una determinada actividad como prohibida no es viable puesto que sería necesaria la unanidad.
Pero ¿Será válidad la limitación de uso establecida en el Reglamento de régimen interior? – La Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de julio de 1978 declaró que el Reglamento “son unas reglas de tipo interno que regulan los detalles de convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, pero que no norman derechos ni crean limitaciones a tales derechos, pues para esto se requiere el consetimiento unánime de todos los copropietarios creando las normas estatutarias correspondientes”; de donde concluye afirmando que “a través del Reglamento de régimen interior no se puede privar o modificar el derecho de todo copropietario sobre el bien singular y el bien común”.
En resumen existe mucho casuismo judicial, Doctrina legal y jurisprudencia y no creemos necesario entrar en este caso a relatar, pero interpretamos por lo que nos dice nuestro consultante, que la actividad enunciada no se encuentra incluida dentro de las no permitidas por la LPH.
Libro recomendado: LAS ACTIVIDADES NO PERMITIDAS Y SU CESACIÓN EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS de Antonio Alberto Pérez Ureña
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